KENTSEL DÖNÜŞÜM - Kentsel dönüşümde süreci uzatan sorunlara karşı uzmanlardan çözüm önerileri

İstanbul Haberleri - UĞUR ASLANHAN/MÜCAHİT ENES SEVİNÇ - Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin finansman ve müteahhit seçimi sorunlarının yanı sıra ruhsat işlemlerinin uzaması, bürokratik süreçler, hukuki uyuşmazlıklar ve konut tesliminde yaşanan eksiklikler, dönüşümün hızını etkileyen başlıca sorunlar arasında yer alıyor.

Anadolu Ajansının Kentsel Dönüşüm başlıklı dosya haberinin dördüncü bölümünde, uzmanlar ve tüketici temsilcileri dönüşüm sürecinde yaşanan sorunları ve vatandaşların hak kaybı yaşamaması için dikkat etmesi gereken hususları değerlendirdi.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, kentsel dönüşüm sürecini maliklerin kendi arasındaki ilişkiler, vatandaş ile müteahhit arasındaki ilişkiler, malikler, müteahhit ve belediye arasındaki ilişkiler olmak üzere üç başlıkta analiz etmek gerektiğini söyledi.

Yüksel, Malikler en başta dönüşümü müteahhide para vererek mi yoksa pay vererek mi yaptıracaklarını belirlemeli. Çünkü bir apartmanda veya sitede malikler homojen olmuyor. Herkes para veremiyor, bazıları dairesinin küçülmesini kabul edebiliyor, kimisi de dairesinin küçülmesini istemiyor ve para vermeyi kabul ediyor. Burada yöntemin belirlenmesi gerekiyor. dedi.

İkinci olarak imar durumunun sorgulanması gerektiğini ifade eden Yüksel, sözlerini şöyle sürdürdü:

İmar durumu, yapılabilecek inşaatın metrekaresinden asansör ve Bodrum gibi unsurlara ilişkin koşullara kadar projenin hem kapasitesini hem de maliyetini belirliyor ancak maliyeti 250-300 bin lirayı bulan analiz raporları malikler tarafından çoğu zaman alınmıyor. Müteahhitler de detaylı inceleme yapmadan, çoğu zaman internetten edindikleri bilgilerle kabaca teklifler veriyor. Gerçekçi bir teklif için parselin kazanılmış hakları, imar planları ve komşu parsellerle olası birleşmelerin yanı sıra tapu ve belediye metrekareleri arasındaki farkların da uzmanlarca incelenmesi gerekiyor. Analiz raporlarının alınmaması ve dönüşüm yöntemine ilişkin kararsızlık süreci 3-4 yıl uzatabiliyor.

Yüksel, maliklerin kira ödemelerinin ve inşaatın gecikmesi halinde doğabilecek zararlar için ipotek, kefalet veya teminat mektubu gibi güvenceler talep etmesini, özellikle kira ödemelerini garanti eden teminat mektubu alınmasını önerdi.

Müteahhit seçiminde mali yeterlilik ve teminat önemli

Ali Yüksel, özellikle sitelerde, kalabalık yapılarda ve parsel birleşmelerinde şerefiye ve değerleme hesaplarının doğru yapılmasının önemine işaret ederek, müteahhit teminatlarının yetersiz kaldığı durumlarda bina tamamlama sigortasının alternatif bir güvence olabileceğini ancak sigorta şirketlerinin bu ürüne yeterince ilgi göstermediğini söyledi.

Maliklerin müteahhit seçerken yalnızca lisans ve bitirme belgesine değil, şirketin geçmişte tamamladığı projelere ve finansal gücüne de bakması gerektiğini dile getiren Yüksel, Müteahhidin bilançosunu, ödenmemiş çeklerini, icra veya iflas takibi olup olmadığını araştırmaları lazım. dedi.

Yüksel, özellikle sermayesi zayıf firmaların taşeronlara daire verme gibi yöntemlerle proje üstlenebildiğini, piyasanın durgunlaşması halinde ise bu modelin projelerin yarım kalmasına ve maliklerin zarar görmesine yol açabileceğini ifade etti.

Ruhsat süreci 60 günü aşarsa Bakanlığa başvurulabiliyor

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, konutunu kentsel dönüşüme sokmayı düşünenlere Yarısı Bizden kampanyası ile İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi'nden (İADŞP) yararlanmaları çağrısında bulundu.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının kentsel dönüşümün hızlanmasını istediğini belirten Yüksel, buna rağmen bazı belediyelerin harç muafiyetleri nedeniyle oluşan gelir kaybını çeşitli hizmet ücretleriyle telafi etmeye çalıştığını ve süreci uzattığını söyledi.

Yüksel, belediyelerin bazı durumlarda kendilerine gelen hak sahiplerini kendi şirketlerine veya belirledikleri müteahhitlere yönlendirdiğini dile getirerek şunları ifade etti:

Ruhsatları hızlı veren belediyeler de görüyoruz. Bazı belediyeler ise zaman zaman da özellikle küçük müteahhitlerin teknik açıdan yetersiz ve dağınık projeler sunması nedeniyle ruhsat süreçlerinin uzadığını belirtiyor ve 'Biz düzeltmekten bıktık' diyorlar. Ayrıca bazı belediyelerin teknik personel yeterliliği de istenilen düzeyde olmayabiliyor. İmar Kanunu'na göre, gerekli belgeler eksiksiz sunulmasına rağmen belediye ruhsat işlemini 60 günden fazla geciktiriyorsa Bakanlığa başvurulabiliyor. Bakanlık belediyeden 15 gün içinde savunma istiyor ve ardından o proje için vatandaşa, müteahhide doğrudan ruhsat verebiliyor. Vatandaşlar bu imkanı bilmiyor, müteahhitler de belediyeyle ters düşmemek için başvurmayabiliyor ancak vatandaşların böyle bir hakkı var.

Kentsel dönüşümde vekalet kaynaklı gecikmelere dikkat

Ali Yüksel, kentsel dönüşümde müteahhide yeterli payın çıkmadığı durumlarda imar artışı yerine parsellerin birleştirilmesi, ortak otoparkların artırılması ve özellikle İstanbul'daki eğimli arazilerde kot farkından yararlanılarak bodrum katların iskana açılması gibi çözümlerle inşaat alanının yüzde 10'a kadar artırılabileceğini söyledi.

Hak sahiplerine bina tamamlama sigortası yaptırılması ve yedek teminat alınması gibi çözümler öneren Yüksel, şöyle dedi:

Çok gündeme gelmeyen önemli bir konu var. Kentsel dönüşüm projelerinde maliklerden birinin ölmesi halinde vekalet süreci kesintiye uğruyor. Mirasçıların bulunamaması veya gerekli vekaleti vermemesi nedeniyle çok sayıda malik bulunan projeler dahi tek bir kişinin vefatıyla durabiliyor. İkincisi de bir malik müteahhide verdiği vekaleti sonrasında iptal edebiliyor. Sık rastlanılan durumlar olmasa da kanunda bu iki durumla ilgili direkt çözüm yok. Ama genel olarak değerlendirirsek şu anda kentsel dönüşüm mevzuatından kaynaklanan bir yavaşlık söz konusu değil. Kanun son derece hızlı işliyor. Gecikmeler, bahsettiğim sorunlardan kaynaklanıyor.

Finansman ve ruhsat süreçleri hızlandırılmalı

Kentsel dönüşüm uzmanı Nihat Şen, kentsel dönüşümde karşılaşılan sorunlara ilişkin, Vatandaş tarafındaki en büyük sorun maliklerin binasını ekonomik nedenlerden dolayı yenileyememesi ve 'müteahhit gelecek binamızı bedelsiz yenileyecek' beklentisi içinde olması. Süreç hakkında yeterli bilgiye sahip olunmaması da önemli sorunlardan. Anlaşmazlıklar nedeniyle mahkeme süreçlerinin uzaması, belediyelerden yeterli ve doğru bilgi alınamaması ve ruhsat işlemlerinin uzun sürmesi de kentsel dönüşüm süreçlerinde görülen sıkıntılar. diye konuştu.

Belediyelerde bürokratik işlemlerin ve ruhsat süreçlerinin uzun sürdüğünü dile getiren Şen, şunları söyledi:

Kentsel dönüşüm vatandaşın keyfiyetine bırakılmamalı, sıkı denetim ve kontroller yapılmalı, vatandaşın ek yük altına girmeyeceği alan bazlı ve kendi finansmanını sağlayan uygulamalar hayata geçirilmelidir. Kentsel dönüşüm kredileri Güncel maliyetleri karşılayacak ve uzun vadeli ödeme imkanı sunacak şekilde düzenlenmeli, kira yardımları günün koşullarına uygun hale getirilmelidir. Kentsel dönüşümün milli bir mesele olduğu gözetilerek Afet ve Şehircilik Bakanlığı ile kentsel dönüşüm finansman bankasının kurulması, belediyelerin de dönüşüm uygulamalarında ve arabuluculuk süreçlerinde daha aktif rol üstlenmesi gerekir.

Eksik ve ayıplı işler ile iskan ve aboneliklere dikkat

Tüketiciler Konfederasyonu Başkanı Aziz Koçal, kentsel dönüşümde en sık karşılaşılan olumsuzluklarla ilgili, Eksik işçilik, düşük kaliteli malzeme kullanımı, sözleşmede vadedilen özelliklerin yerine getirilmemesi, ortak alanların tamamlanmamış olması, otopark, depo ve sosyal alanlardaki eksiklikler, asansör ve yangın güvenliği eksiklikleri, su ve ısı yalıtımı sorunları, iskan ve yapı kullanım izinleriyle ilgili yetersizlikler, abonelik işlemlerinin tamamlanmamış olması gibi konular konut tesliminde en sık yaşanan sorunlar arasında. ifadesini kullandı.

Konutu teslim alırken elektrik, doğal gaz ve su aboneliklerinin ve ortak alanlara ilişkin aboneliklerin tamamlanıp tamamlanmadığının kontrol edilmesi gerektiğini vurgulayan Koçal, Ayrıca teslim tutanağı, ilerideki uyuşmazlıklarda önemli bir delil olduğundan, konutun ve ortak alanların mevcut durumu ile tüm eksiklikler ayrıntılı şekilde tutanağa yazdırılmalı ve mümkünse fotoğraflarla kayıt altına alınmalıdır. Sözlü vaatlere güvenilmemelidir. dedi.

Koçal, çatı akması ve duvarlarda yaşanabilecek su kaçağı gibi yıllar sonra fark edilebilecek gizli ayıplar için yüklenici ve müteahhidin sorumluluğunun devam ettiğini belirterek, eksik veya kusurlu ortak alanların da tüketici hakkı ihlali olduğunu ve bunların da incelenmesi gerektiğini belirtti.

Aziz Koçal, Tüketiciler, eksik veya ayıplı işler karşısında sessiz kalmamalı, sorunun çözülmemesi halinde tüketici hakem heyetlerine, tüketici mahkemelerine, ilgili belediyelere ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birimlerine başvurmalı. Mutlaka iskan belgesinin alınıp alınmadığı, kat mülkiyetine geçilip geçilmediği, tapuların yeni duruma göre düzenlenip düzenlenmediği kontrol edilmeli. diye konuştu.

Uzun süren ruhsat süreçleri için dijitalleşme önerisi

Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük de kentsel dönüşümde vatandaşların güvenilir inşaat firması bulmakta zorlandığını belirterek, kapasitelerinin üzerinde sözleşme yapan firmalar ve mali açıdan yetersiz firmalarla ilgili tereddütler yaşanabildiğini dile getirdi.

Bazı ilçe belediyelerinin kentsel dönüşüm projelerinde yapı ruhsat işlemlerini uzattığını belirten Küçük, şunları kaydetti:

Ruhsatlandırma işleri çok uzuyor. Vatandaşın en çok sıkıntı çektiği konulardan birisi de bu. Bir an evvel inşaat başlayacak ama belediyelerden ruhsat çıkmıyor. Halbuki belediyeler bu işlem süreçlerini dijital ortama bağlasa, vatandaşa şeffaf bir şekilde sunsa vatandaş da sürecin ne durumda olduğunu görse bu gecikmeler yaşanmayacak. Kat maliklerine, apartman veya site sakinlerine tavsiyemiz, mali ve ekipman açısından yeterli, güvenilir ve geçmişi bilinen firmaları tercih etmeleri, sözleşme düzenlerken mutlaka hukuki destek almalarıdır.

Küçük, belediyelerin, evi kentsel dönüşüme giren ve eşyalarını bir depoda saklamak isteyen vatandaşlar için geçici depolama alanları oluşturabileceğini söyledi.

Kurumlar arasında koordinasyon artırılmalı

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer de tapu işlemleri, kat irtifakı ve kat mülkiyetine ilişkin eksiklikler, imar uygulamalarındaki farklılıklar, riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazlar ve açılan davaların kentsel dönüşüm sürecinin uzamasına neden olduğunu dile getirerek, Ayrıca vatandaşların önemli bir kısmı haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak bilmediğinden yanlış yönlendirilmekte veya eksik bilgi nedeniyle telafisi güç hukuki sonuçlarla karşılaşabilmektedir. dedi.

Büyükşehirlerdeki personel yetersizliği, teknik incelemelerin uzun sürmesi ve yoğun başvuru sayısının bürokratik gecikmelere neden olabildiğini söyleyen Kezer, şu değerlendirmede bulundu:

Eksik proje dosyaları, malikler arasındaki uyuşmazlıklar, açılan davalar, finansman sorunları ve müteahhitlerin yükümlülüklerini zamanında yerine getirememesi de süreci önemli ölçüde uzatmaktadır. Dolayısıyla çözüm, kurumlar arasında koordinasyonun artırılması, dijital başvuru sistemlerinin geliştirilmesi, standart uygulamaların yaygınlaştırılması ve süreçlerin belirli sürelerle sınırlandırılması olacaktır. Böylece hem vatandaş hem de kamu açısından daha öngörülebilir bir sistem oluşturulabilir. Bürokratik işlemler daha sade ve dijital hale getirilmelidir. Tek noktadan başvuru sistemi, elektronik belge paylaşımı ve kurumlar arası veri entegrasyonu sayesinde vatandaşın aynı belgeyi farklı kurumlara defalarca sunmasının önüne geçilebilir.

Kezer, kira desteği ve finansman mekanizmalarının ekonomik koşullara göre güncellenmesi gerektiğini, bu durumun özellikle dar ve orta gelirli vatandaşların dönüşüme katılımını kolaylaştıracağını belirtti.

Uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan önce uzman arabuluculuk veya teknik uzlaştırma mekanizmalarıyla çözülebilmesinin sağlanması gerektiğini ifade eden Kezer, kentsel dönüşüme yönelik ihtisas mahkemelerinin gerekliliğine dikkati çekti.